Ситуaция с влoжeниeм срeдств в стрoитeльствo с цeлью тaки пoлучить зaвeтнoe жильe всe бoльшe прeврaщaeтся в игру в рулeтку: пoвeзeт иль нe пoвeзeт? Пo дaнным oфициaльнoй стaтистики 31,5 тысячи укрaинцeв, кoтoрыe влoжили свoи дeньги в стрoитeльствo нeдвижимoсти, нe пoлучaт свoиx жe квaртир. Причин мoжeт лежать нe oднa. Журнaлисты сайта «24» выясняли — какие именно и как бы их решать.
Самая большая проблема жилищных строительств ради средства инвесторов – «без гарантии». Компания-застройщик охотно примет ваши кровные и даже создаст, как того требует закон, финансовый актив для управления этими средствами. Но нет никакой гарантии, точно вы получите свою квартиру и право собственности на нее, поелику что как раз такого закона у нас нет.
Биллион «на птичьих правах»
Специалисты в области строительства экспертной организации «Контора эффективного регулирования» подсчитали – в украинское жилищное строительство ежегодно заходит 1 биллион долларов внутренних инвестиций (внесенных в новостройки обычными украинцами, которые хотят с руками и с ногами оторвать жилье) и 600 миллионов долларов внешних, от зарубежных инвесторов, приставки не- связанных со строительством жилья. И интересно, что украинское рейх гарантирует защиту средств только внешним инвесторам – через инвестиционные договора и ажно подписание соответствующих гарантий со стороны украинского правительства. А смотри миллиард ежегодных инвестиций в строительство жилья от простых граждан, которые ежеминутно несут последнее, что откладывали сами и два поколения в семье в придачу, приставки не- защищены ни государством, ни страховыми компаниями.
Блистает своим отсутствием никаких механизмов, чтобы эти деньги защитить. Каждая пятая репорт на рынке новостроек попадает в раздел сомнительных. Имеем ситуации, часом на рынке первичной недвижимости не редкость двойные, иначе говоря даже тройные перепродажи имущественных прав. А работа с финансовыми компаниями, которые как один человек украинскому законодательству существуют, чтобы защищать права инвесторов, в реальности превращаются в виданное ли дело для инвестора, – отметила эксперт Офиса Елена Шуляк.
Тяжкий договор и «ключи посреди улицы»
Яркий пример беспомощности инвестора в вопросе отстаивания своих денег, интересов и власть выбора – скандал вокруг ЖК «Кришталеві джерела» в Киеве.
Автор этих строк инвестировали во вторую очередь в 2014 году. Дом был сдан в мае 2015 годы. Мы начали обращаться – почему не выдают ключи, делали наладка, ведь лето, удачно совпало. Они оттягивали, и только с сентября начали Шлюзы выдавать, – рассказала инвестор Виктория, которая уже второй година не может ни получить права на собственную квартиру, ни отбить вложенные деньги.
Компания-застройщик, связана «особым» образом с финансовой компанией, управляющей средствами инвесторов, «бонусом» к выданному будущему владельцу квартиры акту приема-передачи добавляла неизбежный дополнительный договор с обслуживающей компанией (ЖЭКом). «Изюминкой» сего договора были совершенно кабальные условия для жильцов: нефиксированная построение штрафов, любые ремонтные работы в квартире можно делать не более чем с письменного разрешения обслуживающей компании, необходимо сообщать о своем месте пребывания (с целью жэковцы имели постоянный доступ к любой квартире) плюс снова такие «мелочи» как платная парковка и более высокие цены в отопление, чем в Киевэнерго. Причем этот договор – бессрочный. Слышать не захотеть или расторгнуть его в будущем тоже нельзя.

Вложенные ресурсы в новостройку могут превратиться в борьбу за имущественные права
Значительная опилки жителей кабальный договор все же подписала. За зачем им «разрешили» подписать акт приема-передачи. При этом вечный экземпляр акта собственнику квартиры застройщик не отдал. Благодаря тому до сих пор жители «Хрустальных источников» не имеют бери руках никаких документов, которые бы подтверждали их пропинация собственности на жилую недвижимость. Как это и случилось с Викторией с–за ее нежелания повиноваться незаконным действиям компания-застройщик пока убеждает суд, что женщина ничего не подписывала, а Шлюзы, которые имеет на руках, мол, нашла на улице.
Нам без- выдавали никаких документов. А потом – по почте прислали пустые конверты с наличными листами бумаги, которые на суде представили так, точно мы якобы проигнорировали требование в связи с договором подписать подосланный акт приема-передачи. Получилось, что мы не выполнили правило договора и застройщик имеет право отъема наших квартир, – рассказала Победа.
О мелком шрифте в договоре
Юрист практики строительного власть Александр Босенко считает главной проблемой отношений между застройщиком и инвестором недостаточную юридическую компетентность последнего. Часто граждане, которые вкладывают собственные деньги в застройка жилья, даже не читают договор, который подписывают. А при случае появляются проблемы – обращаются к юристу. Но «болезнь» легче отвести.

Лучше читать договор перед подписанием
Тем не менее, в ситуации Виктории кажется, что как раз ее запас знаний и желание защитить собственные права «вышло боком». Комментируя ситуацию около «Хрустальных источников», Босенко отмечает ряд нарушений: не излишне законное желание застройщика не упустить момент заработка задним числом сдачи дома в эксплуатацию (путем «продвижения» своей же обслуживающей компании), что-что нарушает принцип свободы договора (жильцы имеют право самочки решать, как и кем будет обслуживаться дом). Кроме того, присоветованный жильцам договор с обслуживающей организацией тоже является нетипичным, таким, а противоречит законодательству. Ко всему есть еще одна узкое место – даже в случае возврата денег за квартиру Виктории, сие будет в разы меньшая сумма. Потому что по факту инвеститор вносит, например, миллион гривен, а в договоре с фондом финансирования написано – 300 тысяч. И какую сумму вернут (благо вернут) – догадаться не трудно.
Безусловно, люди обязаны произносить то, что подписывают, анализировать предлагаемые условия. Однако и царство должно контролировать и регулировать процессы инвестирования в строительство жилья, – считает законник.
По его мнению, очень полезным инструментом был в состоянии бы стать открытый реестр имущественных прав, в котором были бы зафиксированы по сию пору проблемные дома и квартиры, чтобы избежать двойных и тройных перепродаж. Все же проблема более комплексная.
Такие разнообразные мошенничества
В буквальном смысле слова на днях вспыхнул имущественно-правовой скандал вокруг у себя по улице Хмельницкого, 58А в Киеве. Инвесторы, которые с огромными трудностями достраивали палатка за собственные деньги, потратив на 40% больше средств, нежели могло бы быть, теперь вынуждены защищать свое имение от желающих «нагреть руки» на чужом добре. Оттого что появились мошенники, которые подделали подписи и документы, желая аннулировать имущественные права на квартиры, рассказывает один из инвесторов сего дома Мария Барабаш.

Скандал вокруг этого строительства – классическая коммутация, по которой застройщик признается банкротом и несколько владельцев встречаются в суде, отметила Лёся Шуляк. И в этой схеме ключевую роль играет государство, которое является неэффективным регулятором, в силу того что что введенный ею фонд финансирования строительства для привлечения средств малограмотный защищает инвесторов от многократных продаж, банкротства и затягивания строительства.
В эту пору инвестор, согласно законодательству, имеет только финансового посредника в лице фонда финансирования строительства, только в случае возникновения проблем он никак не поможет им разрешить вопрос возврата вложенных средств. Платят фонду, строит у них своя свад-подрядчик, а все риски несет только инвестор, – подчеркнула советчик.
Право собственности на имущество вместо права возьми покупку права
Эксперты Офиса эффективного регулирования якобы: выход есть. Нужен специальный закон, что обеспечит инвесторам сбор реальных прав собственности на недвижимое имущество, а не только лишь право на покупку таких прав. И даже уже разработали программа закона Украины относительно регистрации имущественных прав на объекты, которые будут построены в будущем.
Билль “О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно защиты прав собственности нате объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем” предусматривает регистрацию власть собственности в три этапа:
I этап – регистрация за заказчиком строительства власть собственности на каждый объект (квартиру), который будет построен в будущем возле наличии всех разрешительных документов, что сделает невозможным незаконные строительства; II стадия – после приобретения объекта право собственности перерегистрируется на инвестора; III пункт – после завершения строительства и принятия объекта в эксплуатацию происходит автоматическая революция титула «право собственности на объект недвижимого имущества, кой будет построен в будущем» на титул «право собственности в объект недвижимого имущества».
Сейчас инициатива проходит процедуру согласования в Министерстве юстиции. В Офисе эффективного регулирования надеются, почто ее уже в ближайшее время закон будет вынесен получи рассмотрение правительства и подан в парламент. И вложения средств в жилье, напоследок, перестанет быть рулеткой.